নগর পরিকল্পনা যৌক্তিক ও দীর্ঘমেয়াদি হতে হবে

ঢাকা : রাজধানীতে এখন ভবন নির্মাণ করা হয় ২০১০ সালের ড্যাপ ও ঢাকা মহানগর ইমারত নির্মাণ বিধিমালা অনুসারে। ২০০৮ সালে করা এই বিধিমালায় জমির আয়তন অনুযায়ী কত তলা বা উচ্চতার ভবন নির্মাণ করা যাবে, তা উল্লেখ আছে। এই বিধিমালার কারণে বেশি উচ্চতার আবাসিক ভবন নির্মাণের সুযোগ তৈরি হয়। ১৯৯৬ সালের বিধিমালায় ধানমন্ডির যে জমিতে ৬ তলা ভবন নির্মাণ করা যেত, ২০০৮ সালের বিধিমালায় সেই জমিতে ১৪ তলা ভবন হচ্ছে। এছাড়া নতুন ড্যাপে বলা হয়েছে, পাঁচ বছর পরপর প্রতিটি ব্লকের ধারণক্ষমতাসহ অন্যান্য সুযোগ-সুবিধা বিবেচনায় নিয়ে পরিকল্পনা বা কৌশল যুগোপযোগী করা হবে। এতে কোনো এলাকার রাস্তাঘাট, উন্মুক্ত জায়গা বাড়লে ওই এলাকার ভবনের উচ্চতা বৃদ্ধির অনুমতি দিতে পারবে রাজউক।

নতুন ড্যাপে দেখা যায়, রাজউকের অন্তর্ভুক্ত ১ হাজার ৫২৮ বর্গকিলোমিটার এলাকাকে মোট ৪৬৮টি (ব্লক) ভাগ করা হয়েছে। প্রতিটি ব্লকের জনসংখ্যার ধারণক্ষমতা, সড়ক অবকাঠামো, নাগরিক সুবিধা এবং সেখানে উন্নয়নের ধরনের ওপর ভিত্তি করে আবাসিক ভবনের উচ্চতা নির্ধারণ করা হয়েছে। যে ব্লকে নাগরিক সুবিধা ও ড্রেনেজ নেটওয়ার্ক ভালো, উন্মুক্ত স্থান বেশি, সেই ব্লকের ভবনের উচ্চতা বেশি ধরা হয়েছে। আর যেখানে বিপরীত চিত্র পাওয়া গেছে, সেখানে ভবনের উচ্চতা কম ধরা হয়েছে। এই হিসাবে ঢাকা উত্তর সিটি করপোরেশনের খিলক্ষেত, কুড়িল, নিকুঞ্জ এলাকায় ৬তলা; উত্তরায় ৭-৮তলা; গুলশান, বনানী, বারিধারা এলাকা ৬-৮তলা; মিরপুর এলাকায় ৪-৭তলা; মোহাম্মদপুর-লালমাটিয়া এলাকায় ৫-৮তলা উচ্চতার আবাসিক ভবন নির্মাণ করা যাবে। অন্যদিকে ঢাকা দক্ষিণ সিটি করপোরেশনের আওতাধীন পুরান ঢাকায় ৪-৬তলা উচ্চতার আবাসিক ভবন নির্মাণ করা যাবে। গাজীপুরের দু-একটি এলাকা ছাড়া বেশিরভাগ এলাকারই আবাসিক ভবনের সর্বোচ্চ উচ্চতা হবে ৪-৬তলা। নগর পরিকল্পনাবিদদের মতে, ২০০৮ সালের বিধিমালাই ঢাকা শহরের বাসযোগ্যতা হারানোর অন্যতম কারণ। তার অর্থ হলো, এখন আবার আমরা সেই পুরনো সিদ্ধান্তে ফিরে যাচ্ছি। এই বিধিমালা অনুযায়ী, পুরান ঢাকা, গুলশান, ধানমন্ডি বা পূর্বাচলেও একই উচ্চতার আবাসিক ভবন তৈরি করা যাবে। কিন্তু বাস্তবতা হচ্ছে, প্রতিটি এলাকার পরিবেশের চরিত্র আকাশ-পাতাল ব্যবধান।

একটি নগরের পরিকল্পনা যৌক্তিকভাবে সব সময়ের জন্য একই রকম রাখা দরকার। বাণিজ্যিক ভবনের পাশে আবাসিক, আবার আবাসিক ভবনের সামনে কারখানা বা ঝালাইর দোকান। কখনো ১৪তলা, কখনো ৬তলা। আজকে যে ছয়তলা করবে কালকে যদি তার এলাকায় কুড়িতলা করার অনুমতি দেওয়া হলে ছয় তলাওয়লার কী হবে? কখনো জাতীয় গৃহায়ন কর্তৃপক্ষ জোর দিচ্ছে বহুতল ভবন নির্মাণের, আর অন্যদিকে রাজউক বলছে ভবন ছোট করতে। সমন্বয়হীনতার চূড়ান্ত অভাব দেখা যাচ্ছে। একটা শহরের পরিকল্পনা কীভাবে দশ বা পনের বছর বয়সী হতে পারে? দীর্ঘমেয়াদি পরিকল্পনা হতে হবে। ঢাকাকে বাসযোগ্য করতে এর আগে ২০১০ সালে প্রথম ড্যাপ পাস করে সরকার। কিন্তু ড্যাপ পাসের পর আবাসন ব্যবসায়ীসহ প্রভাবশালীদের চাপে এটি চূড়ান্ত করতে মন্ত্রিসভা কমিটি গঠন করতে বাধ্য হয়। এই কমিটি গত ১০ বছরেও ড্যাপ চূড়ান্ত না করে উল্টো ড্যাপে দুই শতাধিক সংশোধনী আনে। এসব সংশোধনীর মাধ্যমে কার্যত জলাভূমি ভরাটের বৈধতা দেওয়া হয়েছিল। প্রথম ড্যাপের মেয়াদ ছিল ২০১৫ সাল পর্যন্ত। পরে আরো দুই বছর মেয়াদ বাড়ানো হয়। এখন বলা হচ্ছে নতুন ড্যাপ চূড়ান্ত না হওয়া পর্যন্ত আগের ড্যাপ কার্যকর থাকবে। আর এসব কারণেই দুর্নীতি বাসা বাঁধছে রন্ধ্রে রন্ধ্রে।

ধানমন্ডিতে এখন সর্বোচ্চ ১৪ তলা পর্যন্ত আবাসিক ভবন নির্মাণ করা যায়। গণপরিসর বা সাধারণ মানুষের জন্য জায়গা না ছাড়লে ব্যক্তি পর্যায়ে এই এলাকায় ৮তলার ওপর আর ভবন নির্মাণ করা যাবে না। রাজউকের নতুন বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনায় (ড্যাপ-২০১৬-২০৩৫) এই প্রস্তাব করা হয়েছে। আগামী ডিসেম্বরে এটি চূড়ান্ত হওয়ার কথা। নতুন ড্যাপের মেয়াদ হবে ২০ বছর। নতুন ড্যাপে আবাসিক ভবনের উচ্চতাসংক্রান্ত প্রস্তাবটি শুধু ধানমন্ডি নয়, কিছু ব্যতিক্রম ছাড়া ঢাকা শহরের সব এলাকার জন্য প্রযোজ্য হবে। আর রাজউকের আওতাধীন নারায়ণগঞ্জ ও গাজীপুর সিটি করপোরেশন এবং সাভার পৌর এলাকায় আবাসিক ভবন হবে সর্বোচ্চ ৬তলা। প্রতিবেদনটিতে যেসব কারণ উল্লেখ করা হয়েছে তার মধ্যে দুটি কারণ হলো ড্রেনেজ ব্যবস্থা অনুন্নত ও এলাকার উন্নয়ন। এই সমস্যাগুলো সমাধানযোগ্য। সমাধানযোগ্য কারণগুলো সমাধান না করে নতুন সমস্যা তৈরি করার কী কারণ থাকতে পারে?

নগর পরিকল্পনাবিদ এবং নতুন ড্যাপ তৈরির সঙ্গে যুক্ত রাজউকের কর্মকর্তারা বলছেন, ঢাকা শহরের স্বার্থেই এই প্রস্তাব যুক্ত করা হয়েছে। এটি বাস্তবায়িত হলে ঢাকা শহরের ওপর চাপ কমবে ও নাগরিক সেবার মান বাড়বে। অন্যদিকে এই প্রস্তাবের বিরোধিতা করেছেন খোদ রাজউকেরই কিছু কর্মকর্তা। এ ছাড়া আবাসন ব্যবসায়ীরাও রাজউকের এই প্রস্তাবকে অবাস্তব বলছেন। তাদের দাবি, এর বাস্তবায়ন হলে ঢাকা শহরে ফ্ল্যাটের দাম ৩০-৪০ শতাংশ বেড়ে যাবে, আবাসন ব্যবসায় ধস নামবে। নগর পরিকল্পনাবিদেরা জনঘনত্ব অনুযায়ী আবাসিক ভবনের উচ্চতা নির্ধারণকে ইতিবাচকভাবে দেখলেও রিহ্যাব এই পরিকল্পনাকে সময় উপযোগী নয় বলে মনে করে।

রাজউক সূত্রে জানা গেছে, সংস্থাটির আওতাধীন এলাকায় নির্মিত ভবনের অন্তত ৮০ শতাংশ কোনো না কোনোভাবে নিয়মের ব্যত্যয় ঘটিয়েছে। এসব ভবনের মালিকদের নিয়ম মানতে বাধ্য করতে পারেনি রাজউক। এমন অবস্থায় জরিমানা দিয়ে অবৈধ ভবন বা ভবনের অবৈধ অংশ বৈধ করার সুযোগ থাকছে। বিপুল প্রত্যাশা নিয়ে শহরের বসবাসরত জনগণের সেবামূলক ও জনবান্ধব কর্মকাণ্ড পরিচালনার যে উদ্দেশ্যে রাজউক গঠন করা হয়েছিল। অত্যন্ত পরিতাপের বিষয়, রাজউক এখন সেবার পরিবর্তে লাভজনক প্রতিষ্ঠানে পরিণত হয়েছে। অনিয়ম ও দুর্নীতির প্রাতিষ্ঠানিকীকরণের মাধ্যমে রাজউক এখন তার মূল ভূমিকা থেকেই সরে গেছে বলে আমরা দেখছি। ইতঃপূর্বে ট্রান্সপারেন্সি ইন্টারন্যাশনাল বাংলাদেশ কর্তৃক প্রকাশিত ‘রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ : সুশাসনের চ্যালেঞ্জ ও উত্তরণের উপায়’ শীর্ষক গবেষণা প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, ‘রাজউক ও দুর্নীতি’ এখন সমার্থক। চোখ কপালে উঠার মতো খবর যে, কোথাও কোথাও প্রায় ৯৭ শতাংশ ভবন নকশার ব্যত্যয় ঘটিয়ে নির্মাণ করা হয়েছে। দখলকারীরা মহা-উৎসবে, রাজউককে ম্যানেজ করে, মহা-সমারোহে সরকারি খাল, ঢাল, নদী, রাস্তার ওপর স্থাপনা গড়েছে। তাহলে রাজউকের কী দরকার?

তবে জলাভূমি রক্ষায় রাজউকের একটি ভালো সিদ্ধান্তের কথা বলা হয়েছে। উন্নয়ন স্বত্ব প্রতিস্থাপন পন্থার ক্ষেত্রে কৃষি বা জলাভূমির মালিককে একটি সনদ দেওয়া হবে। যেমন কারো জমি যদি জলাভূমির অন্তর্ভুক্ত থাকে, তাহলে ওই ভূমির একটি বাজারদর নির্ধারণ করে রাজউক একটি সনদ দিবে। এই সনদ তিনি চাইলে অন্য ব্যক্তির কাছে বিক্রি করতে পারবেন। তবে জলাভূমির শ্রেণি পরিবর্তন করা যাবে না। আবার যে ব্যক্তি সনদ কিনবেন, সেই ব্যক্তি ওই জলাভূমির মালিক হবেন না। তবে ওই সনদ দেখিয়ে তিনি (যিনি কিনেছেন) অন্য জায়গায় ভবন নির্মাণের ক্ষেত্রে অতিরিক্ত সুবিধা (ভবনের উচ্চতা বাড়ানো) পাবেন। এতে জলাভূমি রক্ষা করা সহজ হবে বলে মনে করে রাজউক।

ড্যাপ ছাড়াও ২০১৮ সালের জানুয়ারি থেকে আগস্ট পর্যন্ত একটি পৃথক জরিপ করেছিল রাজউক। দুই তলার ওপর ২ লাখ ৪ হাজার ১০৬টি ভবনের ওপর পরিচালিত এই জরিপের তথ্য অনুযায়ী, মিরপুর, মোহাম্মদপুর ও পল্লবী এলাকার ৯৪ দশমিক ৭৬ শতাংশ ভবন; রামপুরা, মতিঝিল, খিলগাঁও এলাকার প্রায় ৯৭ শতাংশ ভবন; ধানমন্ডি এলাকার প্রায় ৮৯ শতাংশ ভবন নকশার ব্যত্যয় ঘটিয়ে নির্মাণ করা হয়েছে। এভাবে ঝুঁকিপূর্ণ ভবনের সংখ্যা বেড়েছে, আর দুর্নীতিবাজরা দিন দিন টাকার কুমির বনেছে। এটা শুধু বাংলাদেশেই সম্ভব। একথা বলা কি এখন দোষের হবে— আগেও টাকা খেয়ে অনুমোদন দেওয়া হয়েছে, এখন আবার টাকার বিনিময়ে রক্ষা করা হবে?

২০১৯ সালের এপ্রিলে বনানীর এফ আর টাওয়ারে অগ্নিকাণ্ডের পর রাজউক এলাকার বহুতল ভবনের ওপর পরিচালিত জরিপে ৮৪ শতাংশ ভবন নকশার ব্যত্যয় ঘটিয়ে নির্মাণের পাশাপাশি অনুমোদন ছাড়া ভবন নির্মাণকে ‘ব্যাপক মাত্রার সমস্যা’ হিসেবে উল্লেখ করা হয়। অনুমোদনহীন বা নকশার ব্যত্যয় ঘটিয়ে নির্মিত বিপজ্জনক ভবনগুলোকে জরিমানা আদায়ে বৈধতা দেওয়া হলো, কিন্তু বনানীর এফ আর টাওয়ারের মতো অগ্নিকাণ্ডের ঘটনায় যখন জান-মালের ক্ষতি হবে তার দায়ভার কে নেবে? আইনের চোখে সবাই সমান, এটি কেবল কথার কথা নয়, এটি আধুনিক রাষ্ট্রব্যবস্থার অন্যতম মৌল ভিত্তি। আমরা সেই রকম দায়বদ্ধ আধুনিক রাষ্ট্রব্যবস্থা নির্মাণ করতে ব্যর্থ হয়েছি। রাজউক জরিমানার ক্ষেত্রে যতই শ্রেণিবিন্যাস করুক না কেন, ঘুষের বিনিময়ে থার্ট ক্লাসকে ফার্স্ট ক্লাস বানিয়ে চালিয়ে দেওয়া হবে না তার নিশ্চয়তা কে দিবে? বরং এসবের বৈধতার অনুমতি যারা দিয়েছিল তাদের খুঁজে বের করে বিচারের আওতায় আনা হোক। কারণ অন্যায় প্রশ্রয়কারীও কিন্তু সমভাবে অপরাধী।

সংশ্লিষ্টদের মনে রাখতে হবে, মানুষের জীবন ও পরিবেশের চিন্তা না করে, যারাই খাল-বিল, নদী-নালা ছাড়াও অবৈধ ভবন নির্মাণ করেছে, তাদের এটুকুই শেষ সহায়সম্বল নয়। আইনের প্রতি আস্থা, শ্রদ্ধা, ভয় না করে, অবৈধ ও অন্যায় জেনে-বুঝেই তারা এসব করেছে। এদেরকে শাস্তি না দিয়ে টাকা দিয়ে সমস্যা সমাধানের চেষ্টা আগামী প্রজন্মের জন্য অশনি সংকেত। এতে আইন অমান্যকারীদের সাহস বেড়ে যাবে। বরং অবৈধ স্থাপনাগুলো ভেঙে ফেলে আইনের প্রতি শ্রদ্ধাশীল হওয়াই জরুরি। অনুমোদনহীন সমস্ত নির্মাণ ভাঙতে হবে।

১৭-১৮ কোটি মানুষের দেশ। জনসংখ্যার তুলনায় ভূমি অত্যন্ত কম। আর এটা ঠিক বেশি উচ্চতার বিল্ডিংয়ে পর্যাপ্ত আলো-বাসাতসহ ধুলা-ময়লা ও মশার উপদ্রব থেকে রক্ষা পাওয়া যায়। এ অবস্থায়, জমি নষ্ট না করে একই জমির ওপর সুউচ্চ বিল্ডিং স্থাপনের অনুমতি দেওয়া প্রয়োজন। ৮তলা পর্যন্ত অনুমোদন দিলে শহরগুলোর আশপাশে আবাসনের চাহিদা মেটাতে ব্যাপক সম্প্রসারণের প্রয়োজন হবে। ফলে ফসলি জমি ও বনভূমি কমতে থাকবে। প্রয়োজনে কয়েকজন প্লট মালিক যৌথ আবেদনের মাধ্যমে অনুমোদন নিয়ে ভবন নির্মাণ করতে পারে। এতে অল্প জায়গায় বেশি অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি হবে এবং নির্মাণ ব্যয় কম হবে। ফলে মানুষ কম দামে ফ্ল্যাট ক্রয়ের সুযোগ পাবে।

২০১০ সালের ড্যাপেও অনেক ভালো ভালো সুপারিশ করা হয়েছিল। সেগুলো বাস্তবায়নের দায়িত্ব ছিল রাজউকের। কিন্তু কেন বাস্তবায়ন করা যায়নি, তা খতিয়ে দেখা উচিত। আমরা মনে করি, শুধু ভালো পরিকল্পনা হলেই হবে না, বাস্তবায়নের সদিচ্ছাও থাকতে হবে। না হলে কোনো পরিকল্পনাতেই লাভ হবে না।

লেখক : প্রাবন্ধিক
[email protected]